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  • 索 引 號:001008003012085/2017-01773
  • 文件編號:溫州市人民政府令第1號
  • 主題分類:拆遷安置(試點)
  • 發布單位:區房屋土地征收管理辦公室
  • 生成日期:2017-03-20
  • 公開方式:主動公開
溫州市區國有土地上房屋征收與補償辦法

  《溫州市區國有土地上房屋征收與補償辦法》已經2017年1月23日市人民政府第75次常務會議審議通過,現予公布,自2017年5月1日起施行。

 

                                                                                                                                                                                                                               市  長     張耕

                                                                                                    2017年3月17日

(此件公開發布)

 

溫州市區國有土地上房屋征收與補償辦法

 

第一章  總 則

 

第一條 為規范國有土地上房屋征收與補償活動,維護公共利益,保障被征收房屋所有權人(以下簡稱被征收人)的合法權益,根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》的規定,結合溫州市區實際,制定本辦法。

第二條 在溫州市鹿城區、龍灣區、甌海區、洞頭區行政區域內,因公共利益需要實施國有土地上房屋征收與補償,適用本辦法。

第三條 市人民政府負責溫州經濟技術開發區、甌江口產業集聚區以及重大建設項目涉及的國有土地上房屋征收與補償工作。區人民政府負責本行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作。

溫州經濟技術開發區、甌江口產業集聚區管理委員會受市人民政府的委托,具體負責本管理區域內國有土地上房屋征收與補償工作。

市、區人民政府建立健全房屋征收與補償工作考核機制和聯席會議制度。

第四條 市住房和城鄉建設行政主管部門是本市國有土地上房屋征收與補償工作的主管部門,負責本市國有土地上房屋征收與補償工作的監督管理。

市、區人民政府確定的房屋征收部門負責組織實施本行政區域內的國有土地上房屋征收與補償工作。

發展和改革、城鄉規劃、國土資源、綜合行政執法、財政、稅務、公安、市場監管、民政、教育、監察、審計等部門應當按照各自職責做好國有土地上房屋征收與補償的相關工作。

第五條 房屋征收部門可以委托街道辦事處(鄉鎮人民政府)等作為房屋征收實施單位,承擔房屋調查、補償協商、文書送達等房屋征收與補償的具體工作。

房屋征收部門負責監督房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為,并對其行為后果承擔法律責任。

第六條 市房屋征收部門應當建立溫州市房屋征收與補償信息管理系統。房屋征收部門、房屋征收實施單位、房地產價格評估機構等應當及時將房屋征收補償信息錄入溫州市房屋征收與補償信息管理系統。

第七條 房屋征收部門、房屋征收實施單位應當建立和完善房屋征收與補償檔案管理制度,以征收項目為單位,按照一戶一檔的要求,認真做好房屋征收與補償檔案的收集、整理、歸檔、移交等工作。

 

第二章  征收決定

 

第八條 符合國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的公共利益情形,確需征收房屋的,由建設活動組織實施單位向項目所在地房屋征收部門提交擬征收房屋報告,并附下列材料:

(一)擬征收房屋范圍;

(二)符合公共利益的情況說明。

第九條 房屋征收部門收到擬征收房屋報告后,應當書面征求發展和改革、國土資源、城鄉規劃等有關部門意見。

建設活動符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃的,有關部門應當按照下列規定向房屋征收部門提供證明文件;不符合的,應當書面說明理由:

(一)發展和改革主管部門提供建設活動符合國民經濟和社會發展規劃的證明文件;因保障性安居工程建設、舊城區改建需要征收房屋的,還應當提供建設活動符合國民經濟和社會發展年度計劃的證明文件;

(二)國土資源主管部門提供建設活動符合土地利用總體規劃的證明文件;

(三)城鄉規劃主管部門提供建設活動符合城鄉規劃的證明文件;

(四)專項規劃有關主管部門提供建設活動符合專項規劃的證明文件。

第十條 房屋征收部門應當及時完成審查、實地查勘,經審查認為房屋征收符合法律、法規和本辦法規定的,應當根據規劃用地范圍和房屋實際狀況擬定房屋征收范圍報同級人民政府。同級人民政府認為符合公共利益、確需征收房屋的,應當確定房屋征收范圍,并予以公布。

第十一條 因舊城區改建需要征收房屋的,房屋征收范圍確定后,房屋征收部門應當組織征詢被征收人的改建意愿;百分之九十以上被征收人同意改建的,方可進行舊城區改建。

本辦法所稱的舊城區,是指1988年版《溫州市舊城控制性詳細規劃》所規定的舊城區范圍。

第十二條 房屋征收范圍確定后,不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知發展和改革、城鄉規劃、國土資源、住房建設、公安、稅務、市場監管等有關部門暫停辦理相關手續,明確暫停期限。暫停期限自征收范圍公布之日起不得超過一年。

被征收人在暫停期限內實施房屋轉讓、工商登記、房屋裝修等不當增加補償費用的,不予補償。

第十三條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積、租賃等情況組織調查登記,被征收人、公房承租人應當予以配合,并明確相關文書的送達地址、受送達人及聯系方式。被征收房屋調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人、公房承租人公布。

征收直管住宅公房或者單位自管住宅公房的,市或者區人民政府應當組織公房管理部門或者單位自管住宅公房所有權人對公房承租人是否符合房改政策予以調查、認定。

國土資源、城鄉規劃、住房建設、公安、稅務、市場監管等部門應當按照各自職責向房屋征收部門提供被征收人不動產登記、戶籍、納稅、工商登記等信息。

第十四條 被征收房屋的權屬和建筑面積,以被征收房屋不動產權屬證書或者其他合法憑證記載的內容確定。被征收房屋為直管公房的,房屋權屬和建筑面積以公房管理部門出具的合法憑證記載的內容確定。

第十五條 被征收房屋用途,以不動產登記記載的用途確定。

不動產登記未記載用途的,按照不動產登記所依據的用地、建房審批部門批準的用途確定;批準用途不明確的,由原審批部門或者繼續行使其職權的部門依法予以明確。

房屋經城鄉規劃主管部門依法批準改變用途但未作房屋用途變更登記的,按照城鄉規劃主管部門批準的用途確定。

第十六條 1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行前已改變房屋用途并以改變后的用途延續使用的,按照改變后的用途確定。

1990年4月1日《中華人民共和國城市規劃法》施行后,2010年10月1日《浙江省城鄉規劃條例》施行前改為商業用房延續使用,持有臨時營業用房規劃許可證、合法有效的營業執照的,按照改變后的用途確定。

2010年10月1日《浙江省城鄉規劃條例》施行后,未經依法批準擅自改變房屋用途或者房屋在依法批準臨時改變用途期限內被征收的,按照原用途確定。臨時改變用途剩余期限的土地收益金予以退還。

按照改變后的用途補償被征收人的,對被征收人給予的補償中應當扣除被征收人依法應當補交的土地收益金。

第十七條 作出征收決定前,房屋征收部門應當將未經產權登記建筑調查情況提請同級人民政府組織國土資源、城鄉規劃、住房建設、綜合行政執法等有關部門依法進行調查認定。調查認定按照溫州市國有土地上未登記房屋認定的有關規定執行。調查認定結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

被征收人對調查認定結果無異議或者異議不成立的,房屋征收部門應當以調查認定結果作為補償的依據。對認定為違法建筑的,依法予以拆除,不予補償。

第十八條 房屋征收部門應當根據調查結果擬定征收補償方案,報同級人民政府。

征收補償方案應當包括下列內容:

(一)房屋征收事由和目的;

(二)房屋征收范圍和被征收房屋情況;

(三)被征收房屋價值(含室內裝飾裝修價值)補償標準;

(四)補償方式;

(五)搬遷過渡方式和過渡期限;

(六)用于產權調換房屋、周轉用房的基本情況和交付時間;

(七)搬遷費和臨時安置費標準;

(八)停產停業損失補償標準;

(九)補助和獎勵標準;

(十)簽約期限;

(十一)其他事項。

第十九條 房屋征收決定作出前,征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、??顚S?。

房屋征收補償費用在扣除實物投入部分后由財政部門按照房屋征收與補償工作進度撥付給房屋征收實施單位。

第二十條 市或者區人民政府作出房屋征收決定前,應當按照重大決策社會穩定風險評估的有關規定,就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出現的風險進行社會穩定風險評估,并根據評估結論制定相應的風險化解措施和應急處置預案。

社會穩定風險評估結論應當作為是否作出房屋征收決定的重要依據。

第二十一條 市或者區人民政府作出房屋征收決定后,應當在七日內予以公告。公告應當載明房屋征收范圍、征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

房屋征收部門應當在征收決定公告時將房屋征收決定及時抄送發展和改革、城鄉規劃、國土資源、住房建設、公安、稅務、市場監管等相關部門。

第二十二條 被征收人對市或者區人民政府作出的房屋征收決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

 

第三章  征收評估

 

第二十三條 從事房屋征收評估業務的房地產價格評估機構應當具有相應資質,依法、獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預。

市房屋征收部門應當加強對房屋征收評估工作的監督管理,建立房地產價格評估機構信用記錄、公示制度,規范房地產價格評估機構對房屋征收的評估工作。

第二十四條 市房屋征收部門應當組織成立市房屋征收房地產價格評估專家委員會。評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房產、土地、城鄉規劃、法律、會計等方面專家組成。

第二十五條 房地產價格評估機構由被征收人協商選定。房屋征收決定公告后十日內仍不能協商選定的,由房屋征收部門組織被征收人按照少數服從多數的原則投票確定,或者采取搖號、抽簽等方式隨機確定。

參加投票確定或者隨機確定的候選房地產價格評估機構不得少于三家;少于三家的,補足三家。投票確定房地產價格評估機構的,應當由房屋征收部門組織被征收人或者其委托代理人在規定的時間、地點進行,并有過半數的被征收人參加;投票確定的房地產價格評估機構應當獲得參加投票的被征收人的過半數選票。

投票確定或者隨機確定房地產價格評估機構應當由公證機構現場公證。公證機構應當對投票時間、投票人的身份信息、投票過程及投票結果進行全程公證。公證費用列入房屋征收成本。

房屋征收部門應當與評估機構簽訂房屋征收評估委托合同。

第二十六條 房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。

房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示,公示期限不得少于十日。

公示期間,評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋;存在錯誤的,評估機構應當修正。

公示期滿后,評估機構應當向房屋征收部門提供受委托范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

第二十七條 被征收人或者房屋征收部門對估價結果有異議的,應當自收到評估報告之日起十日內,向房地產價格評估機構書面申請復核評估。復核評估不收取費用。

被征收人或者房屋征收部門對復核結果有異議的,應當自收到復核結果之日起十日內,向市房屋征收房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

第二十八條 生產經營者認為其停產停業損失超過按照本辦法第四十條規定計算的補償費的,應當在簽約期限內向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的效益、納稅憑證、停產停業期限等相關證明材料。

停產停業損失的評估機構由生產經營者協商選定;不能協商選定的,由房屋征收部門采取搖號、抽簽等方式隨機確定。房屋征收部門應當與評估機構簽訂停產停業損失評估委托合同。

評估機構應當根據前三年的平均效益、停產停業期限等因素評估確定停產停業損失。

生產經營者或者房屋征收部門對停產停業損失評估結果有異議的,應當自收到評估結果之日起十日內,向市房屋征收房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

第二十九條 房屋征收評估、停產停業損失評估費用由委托人承擔。鑒定費用由申請人承擔;鑒定撤銷原評估結果的,鑒定費用由原評估機構承擔。

 

第四章  補償安置

 

第三十條 房屋征收補償包括:

(一)被征收房屋價值(含土地使用權、附屬物和室內裝飾裝修)的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

被征收人在征收補償方案規定的期限內簽訂房屋征收補償協議并按期搬遷騰空,經驗收合格的,市或者區人民政府應當給予被征收人補助、獎勵。補助和獎勵辦法由市、區人民政府另行制定并公布。

第三十一條 對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

前款規定的被征收房屋類似房地產,是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、品質、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。

第三十二條 被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的,市或者區人民政府應當提供符合建筑工程質量安全標準的房屋,并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

第三十三條 征收個人住宅,被征收人選擇房屋產權調換的,市或者區人民政府提供的用于產權調換房屋的建筑面積應當不小于被征收房屋的建筑面積,但被征收人要求小于被征收房屋建筑面積的除外。

用于產權調換房屋的建筑面積,不考慮被征收房屋的共有人數量、戶口登記人數等因素。

第三十四條 征收個人住宅,被征收房屋建筑面積小于最低補償建筑面積,且被征收人屬于低收入住房困難家庭的,市或者區人民政府應當依照下列規定優先給予住房保障:

(一)被征收人選擇貨幣補償的,按照最低補償建筑面積予以補償;

(二)被征收人選擇房屋產權調換的,用于產權調換房屋的建筑面積不小于最低補償建筑面積;被征收人對最低補償建筑面積以內或者被征收房屋價值以內部分不支付房款,對超過最低補償建筑面積且超過被征收房屋價值的部分按照市場評估價的一定比例支付房款。

按照前款規定給予補償的,貨幣補償或者房屋產權調換的建筑面積,計入被征收人再次申請住房保障時家庭住房建筑面積的核定范圍。房屋征收部門應當將相關情況抄送轄區住房保障部門。

溫州市區最低補償建筑面積不小于四十五平方米。市人民政府可以根據本行政區域內居民生活水平和居住條件的變化情況,適時予以調整,向社會公布執行。

低收入住房困難家庭的具體標準按照市、區低收入住房困難家庭認定的有關規定執行。

第三十五條 被征收人選擇房屋產權調換的,過渡期限為自被征收人搬遷之月起二十四個月;用于產權調換房屋為房屋征收范圍內新建高層建筑的,過渡期限為自被征收人搬遷之月起三十六個月。過渡期限屆滿前,房屋征收部門應當交付用于產權調換房屋。被征收房屋為直管公房或者單位自管公房的,過渡期限自承租人搬遷之月起計算。

前款規定的高層建筑,是指總層數十層以上的住宅建筑或者建筑高度超過二十四米的非住宅建筑。

被征收人選擇貨幣補償的,房屋征收部門應當一次性支付六個月臨時安置費。

第三十六條 征收住宅,被征收人選擇房屋產權調換的,房屋征收部門應當依照下列規定向被征收人支付臨時安置費:

(一)被征收人自行解決周轉用房的,房屋征收部門應當支付其自搬遷之月起至用于產權調換房屋交付后六個月內的臨時安置費;房屋征收部門超過過渡期限未交付用于產權調換房屋的,應當自逾期之月起按照市人民政府公布的最新標準的兩倍支付臨時安置費;

(二)房屋征收部門提供周轉用房的,不支付臨時安置費。房屋征收部門超過過渡期限未交付用于產權調換房屋的,除繼續提供周轉用房外,還應當自逾期之月起按照市人民政府公布的最新標準支付臨時安置費。

第三十七條 臨時安置費按照租賃與被征收房屋面積、地段相當的同類房屋所需費用的平均價格確定,其中住宅用房臨時安置費不低于保障被征收人基本居住條件所需費用。具體標準由市人民政府根據物價水平確定,每兩年公布一次。

第三十八條 房屋征收部門超過過渡期限未交付用于產權調換房屋的,被征收人有權另行選擇貨幣補償方式。

被征收人選擇貨幣補償的,房屋征收部門應當與被征收人另行簽訂貨幣補償協議,貨幣補償金額應當以征收決定公告之日被征收房屋的市場評估價為準。房屋征收部門應當另行支付被征收人六個月的臨時安置費。

第三十九條 征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應當支付搬遷費,用于補償被征收人因搬遷等造成的損失。

住宅、商業用房等搬遷費根據被征收房屋建筑面積結合搬遷標準按戶支付。具體標準由市人民政府根據物價水平確定,每兩年公布一次。

被征收人選擇產權調換房屋為期房的,房屋征收部門應當向被征收人支付兩次搬遷費。

第四十條 征收非住宅房屋造成停產停業損失的,應當根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素給予補償。補償的標準不低于被征收房屋價值的百分之五。

停產停業損失補償期限不超過六個月。

第四十一條 征收商業用房、辦公用房,應當結合安置房建筑內部空間布局予以安置。被征收地段用于商業、辦公用房安置房源不足或者不用于商業、辦公用房建設的,應當鼓勵、引導被征收人選擇貨幣補償或者等值置換安置。

第四十二條 征收工業用房,應當根據其合法用地面積結合用地性質、使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑成新等因素,實行貨幣補償或者房屋產權調換。具體補償方式由市或者區人民政府結合實際在補償方案中確定。

不可移動的設備、設施,因搬遷造成無法恢復使用確需報廢的,按照重置價結合成新一次性補償。

可移動設備、設施的搬遷費、拆裝費(含設備調試等費用),被征收人有權選擇由評估機構根據貨物運輸、設備安裝市場價格評估確定,或者按照不超過重置價結合成新的百分之十確定。

第四十三條 房屋征收部門與被征收人依照法律、法規和本辦法的規定,就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、過渡期限、停產停業損失、搬遷期限等事項,簽訂補償協議。被征收房屋為直管公房或者單位自管公房的,房屋征收部門應當與公房管理單位、公房承租人簽訂補償協議。

因舊城區改建需要征收房屋的,房屋征收部門應當與被征收人、公房承租人簽訂附生效條件的補償協議。在征收補償方案確定的簽約期限內簽約比例達到百分之八十以上的,補償協議生效;簽約比例未達到百分之八十的,補償協議不生效,房屋征收決定效力終止。房屋征收決定效力終止的,市或者區人民政府應當予以公告,并書面告知被征收人和暫停辦理手續的有關部門。

第四十四條 除房屋征收決定效力終止以外,房屋征收部門與被征收人、公房承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議或者被征收房屋所有權人不明確的,房屋征收部門應當向同級人民政府提出補償決定方案。補償決定方案應當包括貨幣補償和房屋產權調換兩種補償方式及相應的補償標準。

同級人民政府應當對補償決定方案進行審查,將補償決定方案送達被征收人。被征收人應當自補償決定方案送達之日起十五日內,書面提出意見并選擇補償方式。同級人民政府送達補償決定方案時應當書面告知被征收人,逾期不選擇補償方式的,補償方式在補償決定中確定。

第四十五條 市或者區人民政府作出的補償決定應當包括本辦法第四十三條規定的補償協議的內容。

被征收人在本辦法第四十四條第二款規定的期限內未選擇補償方式的,補償決定應當確定補償方式,被征收人應當在補償決定確定的期限內自行搬遷。

因舊城區改建征收個人住宅,補償方式確定為房屋產權調換的,用于產權調換房屋應當為改建地段或者就近地段的房屋。

市或者區人民政府作出補償決定后應當及時在征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。

第四十六條 單位自管住宅公房的承租人未按照房改政策購房,也未與被征收人達成解除租賃關系協議的,市或者區人民政府應當對被征收人實行房屋產權調換的補償方式,產權調換房屋由原房屋承租人承租。

公房管理部門直管住宅公房的承租人未按照房改政策購房,也未與公房管理部門達成解除租賃關系協議的,由市或者區人民政府向原房屋承租人另行提供承租房屋。

市或者區人民政府按照前兩款規定對承租人提供承租房屋的,承租人應當騰退原承租房屋;拒不騰退的,市或者區人民政府可以作出騰退決定,承租人應當在騰退決定確定的期限內自行騰退。

第四十七條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

房屋征收當事人就房屋征收補償達成協議的,房屋征收部門應當按照協議履行補償義務,被征收人、公房承租人應當在協議約定的期限內完成搬遷。房屋征收當事人未能達成征收補償協議的,房屋征收部門根據補償決定明確產權調換房屋的地點和面積、過渡方式或者專戶儲存貨幣補償金額,被征收人應當在補償決定確定的期限內完成搬遷。

市或者區人民政府已對公房承租人提供承租房屋的,承租人應當在騰退決定確定的期限內完成騰退。

第四十八條 產權調換房屋的被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內完成簽約并騰空房屋的,產權調換房屋認購時應當通過抽簽產生認購順序號;未在簽約期限內簽約并騰空房屋的,應當按照被征收人騰空房屋的先后順序認購。

第四十九條 被征收人搬遷后,房屋征收部門應當將房屋征收決定、補償協議或者補償決定以及被征收房屋清單提供給不動產登記機構,并告知被征收人申請被征收房屋不動產權屬證書注銷登記。

被征收人可以與房屋征收部門在補償協議中約定,由房屋征收部門代為申請被征收房屋不動產權屬證書注銷登記;被征收人既未申請注銷登記,也未約定由房屋征收部門代為申請注銷登記的,不動產登記機構應當依據房屋征收部門提供的房屋征收決定、補償協議或者補償決定辦理房屋不動產權屬證書注銷登記,原權屬證書收回或者公告作廢。

 

第五章  附 則

 

第五十條 本辦法自2017年5月1日起施行?!稖刂菔袇^國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》(溫州市人民政府第126號令)同時廢止。

本辦法施行前已公布實施的國有土地上房屋征收與補償政策與本辦法不一致的,以本辦法為準。本辦法施行前已實施的征收項目,繼續按照原有的規定執行。


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